Clujul imobiliar / Arhitectură

Cum am supraviețuit miracolului imobiliar clujean

de Vlad Odobescu, fotografii de Raul Ștef, ilustrații de Sorina Vazelina

Publicat pe 8 august 2022

Am vrut să înțeleg de ce e atât de scump orașul ăsta, așa că am intrat în pielea unui IT-ist și mi-am căutat chirie. 

Acest articol face parte din seria „Clujul imobiliar”, care-ți spune ce înseamnă să locuiești în cel mai scump oraș al României. 

Știi sigur de garsoniera de 11 metri pătrați din Cluj-Napoca, ai citit măcar o glumă despre ea. S-ar putea să fi ajuns la tine, mai recent, un nou „caz” local: garsoniera cu WC-ul în bucătărie, între aragaz și chiuvetă, pentru care proprietarul cere 180 de euro pe lună. Sau poate ai citit anul trecut că un apartament din Cluj a fost scos la vânzare cu 2,5 milioane de euro, „de două ori mai mult decât un castel din Austria”. Te-ai mirat de chiriile cerute pe durata festivalului Untold, la care un tânăr a plusat, în glumă, și și-a oferit balconul pentru 240 de euro pe noapte. Prețurile mari de pe piața imobiliară au devenit parte din brandul local: la Cluj mergi ca să dansezi la un festival, să mănânci niște varză, să admiri reușitele gospodarului local Emil Boc, să faci bani din IT și să locuiești scump. 

Ca moldovean din naștere și bucureștean prin adopție, mi-e greu să pricep miracolul imobiliar clujean. Pentru a mă apropia cât de cât de niște explicații, m-am gândit să intru în pielea unui personaj imaginar care-și caută un locșor în oraș. Pe scurt, sunt IT-ist, lucrez momentan la București, dar am primit o ofertă bună din partea unei companii din Cluj și vreau să mă mut acolo, împreună cu soția, care urmează să nască în curând. Ne-ar trebui un apartament de trei camere într-o zonă centrală sau semicentrală și am un buget de 750 de euro pe lună. Cu povestea asta în buzunar contactez două agenții imobiliare. După discuții telefonice cu două agente foarte săritoare, încep să se contureze zonele potrivite pentru mine — fostul cartier muncitoresc Mănăștur, aflat la sud-vest de centru, și Gheorgheni-Între Lacuri, care-i în capătul de est al orașului —, precum și bugetul de care am nevoie, care sare de 800 de euro. 

Încep să curgă ofertele pe Whatsapp: apartamente mobilate lux cu vedere la lac, scaune albe și înalte în jurul mesei înguste din living, tablouri cu flori, draperii bej, baterii de duș aurii, posibilitate închiriere parcare subterană. Amețit de linkuri, imagini și prețuri, aleg trei apartamente pentru vizionare: două în Gheorgheni-Între Lacuri și unul în Mănăștur. 

Primul apartament pe care-l văd e pe Strada Tulcea, într-un capăt de oraș ce pare că a înviat odată cu deschiderea Iulius Mall: în jurul imensului complex comercial au apărut blocuri noi și salbe de căsuțe cu gazon, ca-n filmele americane. Apartamentul pe care urmează să-l văd e însă într-un bloc vechi, izolat pe bucăți, după posibilitățile locatarilor. În jur sunt mici spații verzi și buruieni ce au străpuns pe-alocuri betonul. Agenta cu care am discutat la telefon și o colegă de-a ei sunt jos, la intrarea în scară. Proprietarul e sus, ne așteaptă. 

Apartamentul miroase a var și a lemn proaspăt. Cei 53 de metri pătrați l-ar încadra în categoria confort 3, dar ce mai contează clasificările? În suprafața asta au încăput două dormitoare cu câte un pat, un dressing și o noptieră, un living + bucătărie cu o canapea, o măsuță, niște mobilă lucioasă, un televizor și un frigider. E genul de loc în care e greu să-ți dai seama dacă designerul a optat pentru minimalism sau proprietarul a ales zgârcenia. Poate că-s ambele valabile. Proprietarul — un tip tânăr, ce pare ușor plictisit de vizionări — insistă pe detalii: a pus și două prize în blatul de bucătărie, dacă vreau să-mi pun un espressor sau altceva. Ușile nu-s din alea ieftine. Parchetul e pentru trafic intens. „În cazul în care mai dorești ceva, putem să ne înțelegem. Eu am zis că-i suficient.”

Prețul pentru toate astea e de 850 de euro. „E mai mare decât în București”, zic eu în treacăt. Agenta mă pune imediat la punct: „Dacă ai studiat piața, ai văzut [prețurile]. Dar pentru zona asta e chiar OK. Mai ales că are trei camere. O să vezi prețuri mult mai mari și care nu arată așa de bine”. Proprietarul plusează imediat cu faptul că sunt și două locuri de parcare. „Și cu parcarea în Cluj e foarte greu, crede-mă”, preia imediat agenta. „Plus că apartamentul e renovat recent, deci chiar își merită bănuții.” Am o mulțime de avantaje incluse în preț. 

Întreb de vecini și tipul zice că sunt OK: „dedesubt sunt tineri, au un copil mic. Deasupra sunt doi tineri, IT-iști. Îi cunosc foarte bine, deci dacă chiar o să ai nevoie o să-ți fac cunoștință, în cazul în care ai nevoie de ceva. E liniște”. Îmi spune că știe blocul, pentru că bunica lui a stat aici. Nu mai știu ce să mai întreb, așa că-i las să fumeze în balcon, iar eu mă plimb prin camere ca să fac câteva poze. În timpul ăsta mă sună tipa de la cealaltă agenție, cu care o să mă văd acuși, pentru a vedea următorul apartament. Deocamdată îi resping apelul.
 
Pe scări, agenta îmi spune că după mine mai sunt câțiva clienți, deci cu cât mă hotărăsc mai repede, cu atât mai bine. Și încă ceva, „pe care trebuie să-l spunem, ca să nu fie probleme după”: apartamentul e scos și la vânzare. „Dacă primește o ofertă bună, probabil pentru el e mai OK să-l vândă. El cu asta se ocupă: cumpără, vinde, cumpără, vinde. E posibil să-l vândă peste o lună, peste o săptămână sau poate nu se mai întâmplă deloc”, îmi explică ea. Cealaltă agentă îmi dă totuși o speranță: „Sau poate cumpără un proprietar care se ocupă tot de închirieri”. Iar în cazul ăsta aș putea rămâne liniștit, pentru că m-ar prelua și pe mine, chiriașul, și nu m-ar afecta deloc situația. Sunt mulți care cumpără pentru investiții, mă asigură ele. Totuși, dacă apartamentul se vinde în mai puțin de șase luni și nu mă preia noul proprietar, o să-mi găsească agenția alt loc fără să plătesc alt comision. O să mă gândesc la propunerea asta, cât mă mai plimb prin zonă. Revin eu cu un răspuns. 
 
Imediat ce mă despart de ele, o sun înapoi pe cealaltă agentă, cu care ar trebui să mă văd tot prin Gheorgheni. E un apartament de 950 de euro de data asta, dar deja am învățat că e altceva să locuiești în Cluj. O să-mi trimită adresa prin SMS. Când o primesc, realizez că e vorba despre același apartament pe care tocmai l-am văzut. Ieri mă încurcasem în atâtea anunțuri și nu mi-am dat seama că-l bifasem de două ori pe ăsta. Cum ar fi să mă întorc la apartament cu o altă agentă? Și cum mi s-ar părea a doua oară locul, la un preț cu 100 de euro mai mare?

***

La fiecare analiză a pieței imobiliare românești, Clujul iese în evidență. E singurul mare oraș în care apartamentele s-au scumpit cu aproape o treime față de acum doi ani, arată cel mai recent raport realizat de Imobilare.ro, pentru trimestrul al II-lea al acestui an. Prețul mediu cerut la vânzare ajungea, la sfârșit de iunie, la 2.400 euro pe metru pătrat, cu 27% mai mult față de aceeași perioadă a anului trecut. Spre comparație, în București, prețul mediu era de 1.720 de euro pe metru pătrat, cu 8,8% mai mult decât anul trecut. 
 
O primă explicație a acestei creșteri explozive o avem deja: Clujul e orașul IT-iștilor, iar banii lor ridică prețurile. Există însă niște elemente care nu se potrivesc cu imaginea asta de loc în care treaba merge unsă, iar imobiliarele doar țin pasul. Mai întâi, Clujul e singurul mare oraș în care prețurile de vânzare ale apartamentelor au crescut în ultimii ani mai mult decât salariile: locuințele s-au scumpit cu 80%, în termeni reali, între 2015 și 2021, în timp ce câștigul salarial mediu a crescut cu 74%, arată un studiu realizat de o platformă independentă de cercetare a pieței imobiliare. Desigur, prețurile au crescut și în București, Iași sau Timișoara, dar nicăieri nu au urcat peste creșterile veniturilor. 

Al doilea lucru care nu se potrivește în peisaj e timpul scurs între momentul scoaterii la vânzare a unui apartament și cel în care se încheie tranzacția. La Cluj, media este de 83 de zile, în timp ce la București se ajunge la notar în 47 de zile, la Constanța — în 58 de zile, iar la Timișoara — 51,5 zile. Acum un an, perioada petrecută până la vânzarea unui apartament din Cluj era chiar dublă față de cea din prezent, 164 de zile, în timp ce în alte locuri era comparabilă cu cea de-acum. 
 
Vânzătorul clujean mediu pune un preț mare și apoi așteaptă. Inclusiv dezvoltatorii — care în mod normal trebuie să ruleze repede banii — își permit să stea cu locuințele pe piață, spune Vlad, un tânăr agent imobiliar din Cluj cu care am discutat: „În ultimii ani, dezvoltatorii nu s-au mai împrumutat de la bănci. Ei au început să construiască pe banii lor, pentru că au avut bani din investițiile anterioare. Au luat banii de la apartamentele cumpărate în stadiul de proiect și au început să construiască. Iar în momentul în care nu mai sunt îndatorați așa de mult la bancă, nu au de ce să scadă prețurile.” 

În timpul ăsta, în cumpărător se instalează panica: prețurile nu doar că rămân sus, ci urcă în continuu, iar el simte că, dacă va continua să aștepte, nu-și va mai permite în veci o locuință. Contribuie din plin la asta și poveștile din presă, despre prețuri ce cresc peste noapte. „Un clujean care a vrut să cumpere un apartament în Gheorgheni s-a trezit după numai 24 de ore că proprietarul cere cu 13.000 de euro mai mult”, scrie ȘtirideCluj.ro. Iar dacă nu intră în joc, va avea de ales între a închiria foarte scump în Cluj, a cumpăra un apartament departe de oraș și a se orienta către alte zări. Omul ajunge astfel să ia o locuință pe care adesea nu și-o permite.  

Noi, cu toții, avem nevoie de visul clujean. Proiectăm în el tot ce nu e Bucureștiul sau Constanța sau Târgu-Mureș: vrem să credem că există în România un loc în care administrația se mișcă, IT-știi tastează, economia crește, macaralele zâmbesc în soare ca în alte vremuri, iar nouă nu ne rămâne decât să țopăim pe la festivaluri alături de alți oameni faini și să ne minunăm că „se poate” și în România. 

Cumpărătorul panicat e la concurență cu „investitorul”, cel care vrea apartamentul pentru a-l închiria mai departe. Un raport din 2018 arăta că 80% dintre cei care cumpără o locuință în Cluj folosesc fonduri proprii și nu trebuie să apeleze la un credit. Încă din anii ‘90, orașul a devenit un fel de pușculiță pentru economii, inclusiv ale celor ce proveneau din județele din jur, mai sărace, și care au strâns bani muncind în străinătate, spune arhitectul clujean Eugen Pănescu. „Ăsta e un motor perpetuum. Și cu cât se înrăutățește situația economică, cu atât se întețește chestia asta, pentru că [o locuință] e o investiție mai sigură decât oricare alta.” Astfel, multe apartamente ajung să stea goale, îmi spunea el. „Investitorul” e omul pe care îl aștept să mă preia odată cu apartamentul, dacă mă bag să închiriez apartamentul pe care tocmai l-am văzut în Gheorgheni. 

Această gogoașă imobiliară e umflată și de imaginea orașului: Clujul pare locul în care se întâmplă totul și mai ales în care se va întâmpla la un moment dat, așa că trebuie să vii ori să rămâi aici. Cu fiecare ocazie, primarul Emil Boc vorbește cu entuziasm despre despre metrou sau despre centura metropolitană, un proiect pentru care nu există în prezent finanțare. Pe lista cu ce va fi se adaugă și spitalul regional: în toamna anului trecut, colegii de la Pressone au găsit pe locul viitorului șantier șase cai

Clujul are tradiție în iluzionism. Chiar înainte să merg la vizionarea din Gheorgheni am trecut pe la o expoziție despre fenomenul Caritas, în curtea Institutului Francez. În curte erau înșirate planșe cu ilustrații și texte semnate de artista Lucia Mărneanu, ce explicau cum a fost posibil unul dintre marile jafuri din România post-comunistă, prin complicitatea noilor afaceriști, a autorităților locale și a serviciilor. Anul trecut, expoziția urma să fie desfășurată pe Bulevardul Eroilor, în centrul orașului, însă organizatorii au anunțat, cu doar o zi înainte de vernisaj, că „în urma revizuirii materialului de către Primăria Municipiului Cluj-Napoca, permisiunea de a expune a fost refuzată ieri (...), primind sugestia de a găsi o altă locație pentru expoziție.” 

Ce poate supăra atât de tare niște autorități atât de cool? Poate planșa asta, de exemplu, ce poartă titlul „Orașul de basm” și pe care e desenat un indicator din acela cu multe direcții, iar Clujul e pus alături de New York, Tokyo sau Paris. „Brandul Clujului ca lider în topul celor mai prospere orașe din țară este strâns legat de afacerea Caritas: la o conferință de presă din noiembrie 1993, primarul Gheorghe Funar a anunțat că din luna aprilie a aceluiași an, autoritățile locale din Cluj strânseseră 520 de milioane de lei din impozite provenite de la Caritas. Mai mult, numărul crescând de «milionari Caritas» locali a dat startul creării mitului clujeanului înstărit și civilizat: semnele bunăstării reflectate de vânzările de mașini în creștere și escaladarea prețului caselor i-au determinat pe destui intelectuali și jurnaliști să portretizeze Clujul ca o Mecca sau un El Dorado al României”, scria artista dedesubt.  

Din punctul ăsta de vedere, Clujul de azi e o versiune 2.0 a celui din anii ‘90. Noi, cu toții, avem nevoie de visul clujean. Proiectăm în el tot ce nu e Bucureștiul sau Constanța sau Târgu-Mureș: vrem să credem că există în România un loc în care administrația se mișcă, IT-știi tastează, economia crește, macaralele zâmbesc în soare ca în alte vremuri, iar nouă nu ne rămâne decât să țopăim pe la festivaluri alături de alți oameni faini și să ne minunăm că „se poate” și în România. 

Orașul real, trăit, se încăpățânează însă să existe și dincolo de centrul frumos pavat, de stadion și de bulevardele pe care circulă autobuze electrice. Pe o străduță care duce din centru spre clădirile de birouri din zona Mărăști, străzile arată la fel de rău ca în multe orașe mici din România, cablurile atârnă de stâlpi, iar trotuarul se îngustează până dispare de tot. Chiar vizavi de clădirea NTT Data, una dintre marile companii de IT ce constituie mândria orașului, e o piață în care sărăcia seamănă bine cu cea din restul României. Dincolo de pojghița creată cu mult PR, Clujul rămâne un oraș cu probleme sociale foarte mari. Anul trecut am fost la Pata Rât și am vorbit cu oameni evacuați din centru și împinși într-un ghetou aflat în buza gropii de gunoi. „[Primăria] ne-a asociat cu gunoaiele. A crezut că nu suntem oameni, că suntem gunoaie”, mi-a spus atunci Linda Greta Zsiga, unul dintre cei 356 de oameni scoși din case într-o dimineață de decembrie, acum aproape 12 ani. Fenomenul evacuărilor a continuat, la o scară mai mică, în anii următori, însă nu se vede în imaginile din dronă din clipurile primăriei.   

***

Azi o să vizionez un apartament în cartierul Mănăștur. Cât urcăm, agenta îmi ambalează deja oferta: „Apartamentul acesta îmi place foarte mult”, începe ea. „E și liniște, și trafic în același timp”. În lift e un anunț scris de mână și tras la xerox, lipit de niște studenți străini care caută un apartament cu două camere în bloc. „Sunteți în zonă bună. În stânga e parcul, vizavi e stația de autobuz.” Primesc destule pentru 750 de euro pe lună. Blocul e din 2018 și nu sunt probleme, mă asigură proprietarul, care ne așteaptă înăuntru. „Doar a crăpat puțin acolo, cum au lucrat pereții.” Ar mai trebui un var, pentru că sunt dungi mari și negre care traversează pe alocuri bucata din spatele canapelei. 

Apartamentul a fost închiriat până recent de două studente din Franța, iar acum e pus și pe Booking. Aici agenta nu-mi spune direct că e pus și la vânzare, însă deduc asta rapid dintr-o mică discuție între ea și proprietar: îl întreabă dacă pentru vânzare a semnat deja contract de exclusivitate. Rămâne să mă hotărăsc dacă-mi place, că după aia se aranjează toate, mă asigură bărbatul. 

Îi zic că știu cum stă treaba, că piața imobiliară clujeană n-așteaptă după mine. Omul parcă abia aștepta replica asta: „Dacă nu mai este activitate pe piața imobiliară, nu mai este nicăieri”, mă lămurește el. „Pentru că [piața] depinde de tot: de o pensulă pe care o vinde X-ulescu. Dacă el nu mai vinde, nu mai poate să-și plătească furnizorii. Când zugravul n-are de lucru, femeia de serviciu n-are, săraca, de lucru... Degeaba spunem că s-a vândut de atâtea miliarde. Nu. Piața imobiliară însumează foarte multe branșe.” Apartamentul ăsta din Mănăștur face Pământul să se învârtă, iar acum depinde de mine dacă vreau să țin lumea în mișcare.


 

În zilele următoare continuăm să vorbim despre piața imobiliară clujeană, cu toate ale sale. Mâine mă voi plimba alături de poetul Florentin Popa prin Florești, cea mai mare comună din România.

Tema de gândire

Acest site web folosește cookie-uri prin intermediul cărora se stochează și se prelucrează informații, în scopul îmbunătățirii experienței dumneavoastră. Mai multe detalii aici.

OK